按照婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋，除非特別約定，即便登記在夫妻一方名下也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照擔(dān)保法司法解釋第54條的規(guī)定，共同共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意，未經(jīng)共有人同意擅自設(shè)定抵押，抵押無(wú)效。
實(shí)務(wù)中，對(duì)于登記在一人名下的房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理抵押登記時(shí)目前有兩種做法，第一種：登記在誰(shuí)名下誰(shuí)來(lái)辦理抵押登記即可，無(wú)需其配偶出面即可辦理抵押登記；第二種：即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書面同意辦理抵押登記。
這兩種做法里，尤其是第一種做法，很容易出現(xiàn)夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自將共有房屋抵押的情形，銀行等信貸機(jī)構(gòu)一旦接受抵押，潛藏著比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
共同財(cái)產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)是房抵貸業(yè)務(wù)中的一類常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
第一，房抵貸業(yè)務(wù)中，如果夫妻一方未經(jīng)配偶同意，擅自將登記在其名下的共有房屋設(shè)定抵押，相應(yīng)抵押是否有效？
第二，擔(dān)保法司法解釋第五十四條中“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議”在實(shí)踐中如何判定？
第三，能否基于夫妻（或父子等）關(guān)系認(rèn)定其共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的事實(shí)？
第四，共有人簽字的真?zhèn)问欠裼绊懙盅旱男ЯΓ?/span>
第五，實(shí)踐中對(duì)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？
第六，銀行、小貸公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)是否負(fù)有更高的注意義務(wù)？
二、相關(guān)法律規(guī)定解析
（一）婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買房屋的權(quán)屬問(wèn)題
根據(jù)《婚姻法》第17條規(guī)定：
“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，除非夫妻雙方選擇了分別財(cái)產(chǎn)制，否則，應(yīng)認(rèn)定在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，即便登記在一方名下，除非夫妻雙方選擇了另有約定，否則，相應(yīng)房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
（二）共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押?jiǎn)栴}
根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定，按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。據(jù)此我們可以得出如下結(jié)論：
1、按份共有以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
共有分為按份共有和共同共有，根據(jù)上述規(guī)定，如果是按份共有的話，按份共有人可以以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押，抵押有效。實(shí)踐中，房屋按份共有的情況雖然有，但不多見(jiàn)，本文不展開討論。
2、共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。
如果是共同共有，共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間以共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，登記在一方名下，如果沒(méi)有另外約定，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這樣的房屋在設(shè)定抵押時(shí)，無(wú)論登記部門辦理登記時(shí)如何要求，都應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的同意，否則，有被認(rèn)定為抵押無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，實(shí)踐中房屋也可能直接登記為多人共有（比如夫妻雙方），在這種情況下，登記部門會(huì)要求登記的所有共有人一起來(lái)辦理抵押登記，銀行等信貸機(jī)構(gòu)也同樣會(huì)有這樣的要求，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。具體到本文，本文僅討論房屋登記在夫妻一方名下，而房屋事實(shí)上為夫妻共有，夫妻一方未經(jīng)配偶同意，擅自抵押是否有效這一情形。
3、其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
根據(jù)前述規(guī)定，共同共有人在以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)未征得共有人同意，原則上抵押無(wú)效。但是，如果抵押權(quán)人有證據(jù)證明，共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的事實(shí)，而沒(méi)有提出異議，視為同意，抵押有效。
這里的視為同意，在法律上又被稱作“默示推定”，《民法總則》第一百四十條規(guī)定，行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。
需要注意的是，視為同意也是一種同意，則設(shè)定抵押的行為屬于有權(quán)處分，抵押有效。
（三）實(shí)踐中登記部門的要求
據(jù)筆者了解，如果房屋只登記在一個(gè)人名下，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理抵押登記時(shí)目前有兩種做法：
第一種：登記在誰(shuí)名下誰(shuí)來(lái)辦理抵押登記即可，無(wú)需其配偶出面即可辦理抵押登記；
第二種：即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書面同意辦理抵押登記。（如果未婚的，一般需要出具未婚的聲明，并承諾承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任）
這兩種做法里，尤其是第一種做法，很容易出現(xiàn)夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自將共有房屋抵押的情形，銀行等信貸機(jī)構(gòu)一旦接受抵押，潛藏著比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（四）關(guān)于抵押權(quán)的善意取得
根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
以上是關(guān)于善意取得的規(guī)定。善意取得，指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。善意取得中的受讓人需是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人，否則不構(gòu)成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全。
善意取得的條件：
第一，受讓人需是善意的，不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人。
第二，受讓人支付了合理的價(jià)款。
第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。
善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)善意取得，參照物權(quán)法一百零六條的規(guī)定執(zhí)行。
需要注意的是，抵押權(quán)善意取得適用的前提是抵押人是“無(wú)權(quán)處分”，這和《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條規(guī)定的“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效”有本質(zhì)的區(qū)別，如適用《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條上述規(guī)定，則抵押人屬于“有權(quán)處分”。
（五）總結(jié)
第一，按份共有以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
第二，共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。
第三，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
第四，無(wú)權(quán)處分人擅自將不動(dòng)產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人，如果抵押權(quán)人抵押時(shí)是善意的、支付了合理對(duì)價(jià)、已經(jīng)辦理了抵押登記，則應(yīng)當(dāng)適用善意取得，抵押有效。
三、相關(guān)判例及司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)
以上是關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押?jiǎn)栴}的相關(guān)法律規(guī)定，但該問(wèn)題在司法適用中存在一定不確定性，接下來(lái)，筆者結(jié)合相關(guān)判例對(duì)相關(guān)問(wèn)題逐一進(jìn)行分析，供參考。
情形1：未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押，抵押無(wú)效
通過(guò)案例檢索，有大量的案例直接援引《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定，認(rèn)定共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。文末所附案例中認(rèn)定抵押無(wú)效的案例都是援引的擔(dān)保法司法解釋五十四條的規(guī)定。
本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有財(cái)產(chǎn)引發(fā)糾紛，案例2是因?yàn)槲唇?jīng)共同法定繼承人同意抵押遺產(chǎn)引發(fā)的糾紛，法院最終都認(rèn)定為抵押無(wú)效。
案例：谷爾丹確認(rèn)合同無(wú)效糾紛，北京市高級(jí)人民法院（2014）高民（商）申字第3467號(hào)。
北京高院認(rèn)為：《借款抵押合同》中張洪海提供抵押的房產(chǎn)系其與郝偉靖夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，應(yīng)屬于張洪海與郝偉靖的共同財(cái)產(chǎn)，因張洪海簽訂《借款抵押合同》未經(jīng)過(guò)郝偉靖同意，故一、二審判決判定《借款抵押合同》無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。
情形2：共有人簽字如果不是本人所簽，抵押原則上無(wú)效
通過(guò)案例檢索，筆者發(fā)現(xiàn)，如果共有人的簽字不是本人所簽，則法院傾向于認(rèn)定相應(yīng)抵押擔(dān)保是無(wú)效的。相關(guān)案例如下：
案例：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行與鄒紅松、龔星星、羅曉春、孟軍借款合同糾紛案中【廣東省高級(jí)人民法院（2014）粵高法民二申字第117號(hào)】中，
廣東高院再審認(rèn)為：經(jīng)司法鑒定，涉案《個(gè)人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》上“羅曉春”的簽名并非羅曉春的筆跡，羅曉春本人稱其從不知曉貸款及抵押事項(xiàng)，從羅曉春手持龔星星交付給其的虛假的未經(jīng)抵押的房地產(chǎn)證這一事實(shí)判斷羅曉春的確對(duì)抵押事項(xiàng)從不知情，而建設(shè)銀行深圳分行也未能提供證據(jù)證明羅曉春知道或應(yīng)當(dāng)知道涉案房地產(chǎn)已經(jīng)抵押而未提出異議。最終法院認(rèn)定抵押無(wú)效。
其余類似案例還包括：
情形3：基于夫妻關(guān)系、父子關(guān)系認(rèn)定知道或應(yīng)當(dāng)知道（備注：該裁判觀點(diǎn)并未被普遍認(rèn)可）
案例：羅建平、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司蘭坪白族普米族自治縣支行金融借款合同糾紛案【云南省高級(jí)人民法院（2016）云民申920號(hào)】。
云南高院認(rèn)為：抵押房產(chǎn)的所有權(quán)人為羅建平、冷菊以及羅皓共有，而冷菊為羅建平之妻，羅皓為羅建平之子，羅建平將三人共有的房產(chǎn)為羅建中的借款作抵押，其妻、子作為家庭成員不可能對(duì)此不知曉，最終認(rèn)定抵押有效。
情形4：抵押權(quán)人提供了房屋照片，照片中顯示共有人在場(chǎng)，故法院認(rèn)定共有人應(yīng)當(dāng)知道抵押事實(shí)。
案例：郭喜桂與韓霄抵押合同糾紛一案【石家莊市中級(jí)人民法院（2015）石民四終字第01584號(hào)】
石家莊中院認(rèn)為：王慧然稱其在進(jìn)行房屋抵押登記之前曾至抵押房屋進(jìn)行核實(shí)，并且提供了當(dāng)時(shí)在抵押房產(chǎn)處所拍攝的照片9張，郭喜桂對(duì)于王慧然提交的照片系在抵押房產(chǎn)中拍攝真實(shí)性無(wú)異議，且對(duì)照片中其本人在家的情況認(rèn)可，據(jù)此，對(duì)于郭喜桂稱對(duì)案涉房屋抵押不知情的主張，本院不予采信。
情形5：《離婚協(xié)議書》中顯示共有人對(duì)抵押知情，法院判定抵押有效。
案例：星展銀行（中國(guó)）有限公司深圳分行、郝建國(guó)與廖嘉、楊莉借款合同糾紛一案【深圳市中級(jí)人民法院（2016）粵03民終12971號(hào)】
深圳中院認(rèn)為：本案中，從《離婚協(xié)議書》約定的內(nèi)容來(lái)看，楊莉于2014年8月28日與廖嘉協(xié)商離婚時(shí)已知悉廖嘉將其夫妻共有房產(chǎn)向星展銀行借款作抵押一事，雙方雖然在《離婚協(xié)議書》中約定由此產(chǎn)生的債務(wù)由廖嘉負(fù)責(zé)償還，但直至2015年2月11日星展銀行提起本案訴訟，楊莉一直未對(duì)該房產(chǎn)設(shè)立抵押提出異議，該行為應(yīng)視為同意廖嘉以其夫妻共有房產(chǎn)為涉案?jìng)鶆?wù)提供抵押，該抵押有效。
情形6：抵押人辦理業(yè)務(wù)時(shí)留存了共有人的相關(guān)證件，法院認(rèn)定共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道。（備注：也有法院持不同意見(jiàn)）
案例：韓曉銀與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京通州支行等抵押合同糾紛案【北京市第三中級(jí)人民法院（2015）三中民（商）終字第07272號(hào)】
北京三中院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于韓錦紅的房屋貸款抵押行為是否為無(wú)權(quán)處分。
首先，農(nóng)行通州支行持有韓曉銀本人身份證件的復(fù)印件，其中結(jié)婚證持有人為×；
其次，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》附有房屋內(nèi)部照片，評(píng)估期間房屋實(shí)際居住人為×，據(jù)此農(nóng)行通州支行有理由相信韓曉銀“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”房屋抵押貸款事宜。故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在婚姻存續(xù)期間，韓曉銀作為房屋所有權(quán)的共有人，在其“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”房屋抵押貸款事宜的情況下，本院認(rèn)定韓錦紅對(duì)該房屋抵押貸款的處置行為合法有效。
情形7：關(guān)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
1、實(shí)踐中的兩類觀點(diǎn)
關(guān)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定實(shí)踐中分歧比較大，司法實(shí)踐中大體上可分為兩種觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)1：不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力，抵押權(quán)人僅負(fù)形式審查義務(wù)
案例 韓桂芳與平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)融通小額貸款有限責(zé)任公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案【平?jīng)鍪兄屑?jí)人民法院（2012）平中民二終字第95號(hào)】
法院認(rèn)為：該房產(chǎn)登記于原告盧小龍名下，產(chǎn)權(quán)登記簿上無(wú)共有人情況記載，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，即具有權(quán)利正確性推定效力。被告融通小額貸款公司作為抵押權(quán)人只要審查抵押是原告之夫盧小龍的真實(shí)意思表示即可，其對(duì)抵押人盧小龍的婚姻關(guān)系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應(yīng)知。故應(yīng)認(rèn)為被告融通小額貸款公司在取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)時(shí)是善意的。
觀點(diǎn)2：若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái)，抵押權(quán)人人主張自己善意時(shí)，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情應(yīng)不存在重大過(guò)失。
案例：涂某等與鄭某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案，北京第一中級(jí)人民法院(2012)一中民終字第6114號(hào)】。
法院認(rèn)為：關(guān)于某某典當(dāng)公司是否屬于抵押權(quán)的善意取得問(wèn)題。對(duì)此，本院認(rèn)為，以房屋為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)抵押中，善意第三人對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過(guò)失，意味著若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái)，受讓人主張自己善意時(shí)，要盡合理的查詢和注意義務(wù)。任何查詢和注意義務(wù)都沒(méi)有進(jìn)行，不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。本案中，某某典當(dāng)公司未對(duì)涉案房屋的檔案登記材料履行一定的查詢義務(wù)，且未按合同條款和附件的約定以及其辦理抵押的相關(guān)程序?qū)ι姘阜课莸墓灿星闆r履行合理的注意義務(wù)(即要求鄭某提供結(jié)婚證及戶口本等)，故本院認(rèn)為某某典當(dāng)公司不屬于物權(quán)法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)?！?/span>
綜上，從目前司法實(shí)踐的判例來(lái)看，觀點(diǎn)2為目前的主流觀點(diǎn)和主流判決，這也就意味著，銀行等信貸機(jī)構(gòu)在辦理具體業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)房屋權(quán)屬、抵押人婚姻狀況具有審慎的查詢和注意義務(wù)，且在辦理登記的過(guò)程中應(yīng)無(wú)過(guò)錯(cuò)及過(guò)失。
四、風(fēng)險(xiǎn)提示及實(shí)操建議
根據(jù)前文分析，關(guān)于登記在夫妻一方名下共有房屋抵押的問(wèn)題，目前司法實(shí)踐中各地法院觀點(diǎn)不一。主流判決認(rèn)為若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái)，抵押權(quán)人主張自己善意時(shí)，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情不存在重大過(guò)失，且部分法院認(rèn)為銀行、小貸公司、典當(dāng)行等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)此負(fù)有更高的注意義務(wù)。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，如下建議供參考：
1、做好貸款三查，謹(jǐn)慎核實(shí)抵押人身份信息和房屋權(quán)屬狀況
應(yīng)切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和技能，銀行、小貸公司等債權(quán)人在接受個(gè)人房屋進(jìn)行抵押時(shí)，應(yīng)對(duì)抵押人的身份信息、房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行核查。要注意核實(shí)身份證的真實(shí)性，并注意觀察面貌特征是否與身份證一致，可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)核查及通過(guò)其他證件驗(yàn)證其身份真?zhèn)?。?duì)于抵押物權(quán)屬，要核實(shí)房屋是否存在其他共有人，實(shí)踐中可結(jié)合房屋購(gòu)買合同、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等進(jìn)行核查。重點(diǎn)關(guān)注夫妻共有、合伙共有、繼承共有等情況。如果抵押房屋存在共同共有情況，抵押房屋應(yīng)征的所有共有人的同意。
2、了解抵押人婚姻狀況
如果抵押人聲明自己未婚，應(yīng)要求抵押人出具書面的未婚聲明，并要查看其戶口簿、個(gè)人征信報(bào)告上是否顯示未婚。如果抵押人為已婚人士，無(wú)論抵押房屋屬于婚前購(gòu)買還是婚后購(gòu)買，原則上都應(yīng)要求其配偶出具同意抵押的聲明，并要求其配偶協(xié)助辦理相應(yīng)手續(xù)。
3、不要忽視離婚、再婚情形
如果抵押人存在離婚、再婚等情形，應(yīng)結(jié)合房屋購(gòu)買時(shí)間、房屋購(gòu)買合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、離婚時(shí)間、再婚時(shí)間、離婚協(xié)議、離婚判決書等核實(shí)房屋權(quán)屬，如存在共有人，抵押應(yīng)征的共有人的同意。如屬于再婚，即便房屋屬于抵押人婚前財(cái)產(chǎn)，原則上也應(yīng)要求其現(xiàn)配偶出具同意抵押的聲明。
4、堅(jiān)持面簽、確保簽字真實(shí)。
從上述案例可知，好幾個(gè)判例都是由于簽字不真實(shí)導(dǎo)致抵押無(wú)效。因此，銀行、小貸公司在實(shí)際操作中，在抵押人、共有人簽字時(shí)，在核實(shí)身份的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)遵循面簽原則，確保簽字的真實(shí)性，抵押人、共有人簽字時(shí)應(yīng)留存影像資料，面簽時(shí)應(yīng)簽字并按手印。
5、優(yōu)化操作流程，并嚴(yán)格遵守
銀行、小貸公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)格的業(yè)務(wù)操作流程，對(duì)自身嚴(yán)格要求。從目前的主流判決來(lái)看，如果銀行等機(jī)構(gòu)未核實(shí)抵押人婚姻狀況或在明知抵押人已婚的情況下未經(jīng)抵押人配偶同意擅自抵押，法院認(rèn)定抵押無(wú)效在法律上不會(huì)存在太大的障礙。
6、做好檔案管理工作
銀行、小貸公司等應(yīng)做好檔案管理，相關(guān)檔案中如果有證據(jù)顯示抵押權(quán)人對(duì)抵押物共有情況是明知的，則不應(yīng)認(rèn)定為是善意。
7、如債權(quán)人盡到注意義務(wù)，可主張善意取得
假如抵押人惡意隱瞞婚姻狀況及房屋共有狀況，從目前的判決來(lái)看，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為抵押人單獨(dú)所有，銀行、小貸公司等債權(quán)人在辦理業(yè)務(wù)時(shí)也要求抵押人出具了未婚聲明，并查看了抵押人征信報(bào)告和抵押人提供的戶口簿，且戶口簿及征信報(bào)告上均顯示未婚，則一般應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)人已經(jīng)盡到了足夠的注意義務(wù)，可認(rèn)定為善意取得。
8、了解當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)這一問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)和尺度。
風(fēng)險(xiǎn)提示：中國(guó)不是判例法國(guó)家，不同法院針對(duì)同一問(wèn)題裁判尺度不一樣在國(guó)內(nèi)是很常見(jiàn)，建議銀行等機(jī)構(gòu)在操作的過(guò)程中本著審慎的原則，做最壞的打算，做最好的準(zhǔn)備。